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房价什么条件下会大跌

时间:2018-07-16来源:网友提供 作者:易秋霖 点击:
房价什么条件下会大跌

 
  前不久,与几位朋友在一起聊天,主题是房价,其中涉及了与房价相关的许多问题。以下是这次聊天的主要内容,“友”代表朋友,“易”代表本人。聊天是从目前人们普遍关心的房价是否会跌这个话题开始的。
 
  友:现在大家都很关心房价会不会大跌。
 
  易:不会大跌。短期会出现小幅下跌,但意义不大,比如跌3%~5%,过段时间,比如两三个月后又上来了。这样的下跌对于目前的高房价而言意义不大。
 
  友:为什么不会大跌?
 
  易:根本原因是需求大于供给。
 
  友:2011年中央政府要求各地大量建保障房,也许房价2012年就会大跌。
 
  易:不要指望保障房会导致房价大跌。一是因为保障房数量有限,与商品房加起来也难以满足目前的市场需求;二是因为保障房价格便宜,许多人就会动用权力、关系去占有,使本来就供不应求的保障房更加稀缺。最后大量的人还是不得不去买商品房。
 
  友:既然供不应求,政府就应该增加保障房供应。
 
  易:是的。但是地方政府其实是不愿意建保障房的,因为不仅无利可图,而且还要往里赔钱。
 
  友:政府是在做买卖吗?
 
  易:实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁,然后卖地,这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是,地方政府可以强制拆迁,有强买的权力,且价格由地方政府说了算。
 
  友:为了降低房价,地方政府做些亏本买卖也是值得的,毕竟是有利于当地老百姓的。
 
  易:很难。因为这10多年来,各地政府靠卖地、征收房地产交易税,使财政收入维持了高速增长,有的城市这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入,结果是财政收入不增反降,它如何向上级交代?
 
  友:那就应该降低财政收入增长指标,不要给地方政府太大的压力。
 
  易:谈何容易。十几年了,中国的财政收入一直在高速增长,这成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了,许多事情也就好办了。增速一旦降下来,或者不增反降,许多事情都办不了。政府也像我们个人,办每一件事都是要花钱的,由穷到富易,由富到穷难。所以,即使上级给它降指标,地方政府也不会降。做所有的事都要靠财政收入,而卖地、征房地产交易税,就是最主要的财政收入来源。
 
  友:刚才说到保障房中的以权谋私,有人说因为存在以权谋私,所以不应该建保障房,这其实也是错误的,毕竟以权谋私的部分不占多数。
 
  易:不一定。有些地方可能占少数,有的地方可能占比不小,尤其在一些小城市,“山高皇帝远”,官员不按规矩办事,加上官员多,保障房少,这些官员一旦看上了,可能很大一部分就被占有了。
 
  友:没有法律保障,保障房难保。
 
  易:确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办,分析到最后都是一个原因:法律制度不起作用。相对于经济体系,还有其他体系比如医疗体系、教育体系来说,法律体系是它们的外生条件,也就是说,法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件,在外生的法律问题得不到很好的解决的情况下,经济等内生问题就不可能得到很好的解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。
 
  友:有些人还没有意识到这种关系。
 
  易:关键是管理部门的人必须知道这一点,否则就会出错,就会好心办了坏事,保障房就是如此。许多人总是说国外、香港的保障房很成功,所以我们也应该搞。但是他们没看到,中国的外生条件不一样,也就是法律制度起作用的程度有限,结果是应该保障的人没有得到保障,不该保障的人反而得到了保障,这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好,也与外生条件不具备有关。
 
  友:但是,法治问题短期内难以解决。
 
  易:比房价问题还难解决,需要更长的时间。但是,也不是说一定要等到法律问题解决了再来解决房价问题。刚才说了,是因为保障房便宜,官员或与官员有关系的人可以不受法律的约束去占有。如果放弃保障房,就不存在以权谋私的问题了,尤其在那些保障房被有权人占有的比例较高的地方,更应该放弃保障房建设。
 
  友:那怎么解决那些地方低收入老百姓的住房问题?
 
  易:政府可以不建保障房,但是应该大量出让、拍卖土地,供开发商建大量的商品房,使商品房供应量至少应该等于或略多于市场需求,到时候房价自然会降下来。这样,地方政府不仅可以获得土地出让收入,有利可图,又避免了以权谋私的问题。当然,大量出让土地会使土地价格比过去大幅下降,政府从单位土地面积中获得的收入会比过去低,但是,比建保障房来说要划算得多,因为建保障房政府不仅无利可图,甚至还得倒贴钱。比如建廉租房,廉租房建好后以很低的租金租出去,到房子报废时也收不回成本。
 
  友:大量出让土地的话,会与相关政策不符。不是说18亿亩耕地“这根红线”不能突破吗?
 
  易:想降低房价,又不想增加土地供应,房子建到哪里去?建高些是可以增加供应量,但毕竟高度也是有限的。其实,18亿亩耕地“这根红线”没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应,可是,中国这30年来一直不缺粮,总人口在增加,粮食总需求却在减少,因为人均消费减少了。所以,对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒,没人耕种,又不让用来建房子。一面是房子太稀缺,一面是土地在浪费。
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